从“蓝海”卷到“红海” 上市物企加快开拓第三方市集

　　开首：中国经营报

　　本报记者 方超 张家振 上海报说念

　　营收、净利润增速双双下滑，上市物企2024年“半年考”得益单难言亮眼。

　　克而瑞物管数据显露，2024年上半年，上市物企营收同比增长4.7%，增速较旧年同期同比着落6.1个百分点，净利润则同比着落29.9%。此外，多家上市物企净利润抓续亏蚀。

　　《中国经营报》记者精通到，终端9月4日，仍有瑞森生计作事（01922.HK）、佳源作事（01153.HK）两家上市物企半年报“难产”。其中，佳源作事近日发布公告，通知进一步延迟刊发2022年年度事迹、2023年中期事迹、2023年年度事迹、2024年中期事迹，并将另行公告刊发相应年度事迹及寄发阐扬的时刻。

　　在事迹压力抓续增大的同期，何如进一步解脱对地产母公司依赖、在细分赛说念诞生自己上风、加快开拓第三方市集等，成为上市物企亟待处治的问题。举例，万物云（02602.HK）经管层日前在2024年上半年龄迹会上坦言，物企很难与开垦商“一刀两断”。

　　“物业经管行业正从增量与存量并重的‘蓝海市集’转向以存量为主、增量为辅的‘红海市集’，畴昔行业竞争详情会愈加强烈。”中指参议院物业事迹部总司理牛晓娟向记者暗示，尽管竞争强烈，但瞻望到2025年，宇宙物业经管限度仍将朝上300亿宽泛米，空间满盈容纳繁多企业参与。

　　营收净利增幅下滑

　　克而瑞物管数据显露，2024年上半年，上市物企完了商业总收入1466.6亿元，同比增长4.7%，增速较旧年同期下滑6.1个百分点。纵不雅所有行业，仅有碧桂园作事（06098.HK）和万物云两家上市物企营收限度冲破了百亿元大关。

　　尽管行业全体承压，但已经有多家物企营收跑赢了大市。以滨江作事（03316.HK）为例，财务数据显露，本年上半年营收达到16.50亿元，同比增长38.7%。这一增速也助力滨江作事成为2024年上半年上市物企营收增速冠军。

　　此外，德商产投作事（02270.HK）、苏新作事（02152.HK）、越秀作事（06626.HK）、彩生计（01778.HK）营收增速分散为36.5%、31.1%、29.7%、28.5%，在行业的发达较为亮眼。

　　几家欢畅几家愁。记者初步统计发现，与上述企业比较，更多的上市物企本年上半年的营收增速仅为个位数，其中有26家上市物企介于0—10%之间，17家企业为负值。

　　激励外界暖热的是，本年上半年，上市物企营收增速全体不睬想的原因安在？

　　“主若是因为上游房地产行业深度转机，导致增量市集增长放缓。”牛晓娟向记者分析称，上市物企营收增速放缓，还与物业市集竞争加重、外拓难度进一步加大和并购市集冷淡沟通。“此外，物企主动废弃了一些效益差的步地，多方面成分导致物企新增在管面积增速放缓，营收增速下滑。”

　　此外，国内还有多家上市房企下属的物企虽未完了上市，但物业板块得益单跟着地产母公司半年报同步对外表示。

　　龙湖集团（00960.HK）旗下龙湖智创生计等于其中的典型企业。龙湖集团相干隆重东说念主向记者先容，2024年上半年，龙湖智创生计完了收入总数57.8亿元，同比增长10.2%，保抓两位数增长，期内毛利率31.4%，在行业内处于较高水平。

　　与营收景况比较，上市物企2024年上半年的盈利发达更难言乐不雅。

　　克而瑞物管统计数据显露，2024年上半年，上市物企净利润总数91.9亿元，同比着落29.9%。“这响应出行业依旧堕入增收不增利的窘境，物企盈利智商大幅松开。受困于关联房企风险尚未统统出清，部分物企计提大额减值准备，导致亏蚀。”

　　牛晓娟也向记者分析称，本年上半年，上市物企盈利发达差，也与“关联方应收账款减值准备及前几年并购变成的商誉减值，进一步压缩了利润空间”径直相干。

　　“上市物企包括社区升值在内的高毛利业务开展不足预期，导致利润受影响。同期，包括东说念主力资本在内的各项资本高潮，也径直影响物企的盈利智商。”牛晓娟直言。

　　很难与开垦商“一刀两断”

　　在全体事迹发达不睬想的同期，上市物企孤苦性也受到外界暖热。

　　举例，在解脱对地产母公司的依赖方面，2024年上半年，万物云的开垦商关联业务占比同比已着落至10.1%。来自关联方的应收账款为38.18亿元，增幅达到53.52%。

　　“万物云是‘万科养大的孩子’，两边水乳会通，是剪不停、理还乱的关系，咱们既但愿能保抓业务的相对孤苦性，同期情谊上又很难作念到投资东说念主说的‘一刀两断’。”万物云董事长朱保全在近期召开的万物云中期事迹发布会上暗示。

　　“我国快速壮大的头部物企是往常20年房地产行业快速发展的伴坐褥物，这就注定了其在基因上与地产关联方千丝万缕的关联性。”东吴证券研报分析以为，在房地产行业开动转机之际，物企受到关联方的影响，不仅体当今事迹方面，估值也受到抓续的冲击。

　　“行业离着实宗统的市集竞争还有很远的距离，现时大部分物企从属于房地产母公司，要统统市集化照旧有一定难度。”绿城作事（02869.HK）董事会主席杨掌法日前也暗示。

　　记者精通到，在发奋解脱对地产母公司业务依赖的同期，不少上市物企正加快开拓第三方市集。

　　凭证永升作事（01995.HK）向记者提供的信息，终端2024年6月30日，永升作事来自第三方的在管面积达1.8亿宽泛米，同比增长10.9%，占总在管面积的比例为74.4%。本年上半年，新增市集开拓限度超3700万宽泛米，新拓年饱和营收同比提高48.1%，朝上8亿元。

　　记者还从世茂作事（00873.HK）方面获悉，本年上半年，世茂作事合约面积约3.3亿宽泛米，在管面积约2.5亿宽泛米。其中，在管及合约面积来自孤苦第三方的占比分散为75.2%、77.2%。

　　值得暖热的是，梳理相干上市物企半年报可发现，咫尺已经有十分数目物企的在管及合约面积中，来自孤苦第三方的占比较低。在此情形下，上市物企事迹也受到地产母公司影响。

　　“物企与开垦商大多存在业务关系。由于开垦商靠近较大的资金压力，物企难以如期收回部分应收账款，这对现款流和财务景况带来了一定的影响。”牛晓娟暗示，“现时，物企确实很难与开垦商‘一刀两断’。但始终来看，来自第三方在管面积增长趋势不变，物企的孤苦性将进一步提高，地产开垦商关于物企的影响也有望进一步裁汰。”

　　跨界开拓新赛说念新业务

　　为了应付日益强烈的市集竞争，多家物企加快开拓“第二增长弧线”。

　　“在住宅开垦步地录用减少的配景下，商企作事的拓展空间更有设想力，咱们会更进一步聚焦在大客户奴婢、区域加密和作事居品延展上。同期，拓宽升值作事‘围栏’，用科技赋能完了经管提效。”在2024年中期事迹发布会上，龙湖集团经管层暗示。

　　龙湖集团相干隆重东说念主告诉记者，本年上半年，龙湖智创生计的作事半径不停拓宽，修复起了较高的门槛与壁垒，新增了东莞华为松山湖产业园、杭州蚂鸠合团飞天园区、北京蚂蚁立异科技总部和杭州网易总部等步地。

　　与龙湖智创生计近似，永升作事也正谋求非住宅业态进一步解围。据永升作事方面先容，本年上半年，公司聚焦病院、学校、企业等重心业态赛说念，新拓展了苏州贡湖科创园、西宁青海大学从属病院等朝上180个非住宅步地。终端本年6月底，公司非住宅物业完了收入约10亿元，占公司总收入的比重为40.8%。

　　除拓展非住宅板块业务外，也有多家物企正跨界进入环保作事边界。

　　8月26日，世茂新能·淮安RDF步地签约暨启动典礼在江苏省淮安市淮阴区举行。世茂作事方面暗示，该步地由世茂作事和中证投融联接打造，通过立异升级一般固废的网罗、运载、处理模式，可将一般固废坐褥成可替代煤的低碳燃料，以完了固废再行使。

　　“关于世茂作事而言，RDF步地是一项既立异又跨界的尝试，是多元化业务发展的蔓延，是‘城市大管家’计谋现实落地的蹙迫构成部分，更是咱们向环保作事相干产业迈出的计谋性一步。”世茂作事履行董事、总裁邵亮暗示。

　　受到市集暖热的是，在现时物业市麇集，不少物企开拓千般新赛说念多时，但基础物业作事已经占据较高比例，“第二增长弧线”发达并不睬想，原因安在？

　　“新赛说念有其专科壁垒，物企靠近着竞争力不足，空乏相应工夫、素养和资源问题。”牛晓娟分析以为，所有大环境不利于新赛说念的开辟，阔绰左迁、插足萎缩等进一步打压了物企开拓立异的勇气。

　　关于开拓多元化业务，牛晓娟提倡，物企应该率先聚焦自己“智商圈”。“提倡物企凭证自己智商和计谋指标，将企业中枢资源、中枢智商聚焦到中枢业务上，追求聚焦深耕，同期要前瞻性地培养立异想维和跨界业务智商，以恰当开展细分赛说念业务开拓需要。”

海量资讯、精确解读，尽在新浪财经APP

连累裁剪：李桐